1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan sorulardan biri şudur: “1 yıllık kira sözleşmesi sona erdiğinde ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?”

Kısa cevap: Hayır.

Kira sözleşmesinin 1 yıllık yapılmış olması, sürenin sonunda kiracının kendiliğinden çıkması gerektiği anlamına gelmez. Kiracı konutta veya işyerinde kalmaya devam etmek isterse, kiraya verenin rızası aranmaksızın sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır.

Ancak bu durum, kiracının hiçbir koşulda tahliye edilemeyeceği anlamına gelmez. Türk hukuk sisteminde kiracının korunması ilkesi benimsenmiş olsa da, kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinin varlığı hâlinde kiracının tahliyesi mümkündür.

1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE KİRACI ÇIKMAK ZORUNDA MIDIR?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin belirli süreli yapılması, sürenin sonunda kiracının otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmez.

Örneğin kira sözleşmesi 1 yıllık yapılmışsa ve kiracı sözleşmenin sonunda taşınmazı kullanmaya devam etmek istiyorsa, sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzar.

Bu noktada kiraya verenin “sözleşme bitti, çıkmalısın” demesi tek başına yeterli değildir. Kiracının tahliye edilebilmesi için kanunda düzenlenen geçerli bir tahliye sebebinin bulunması ve çoğu durumda dava yoluna başvurulması gerekir.

Ancak 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya veren, kanunda öngörülen bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

KİRACININ TAHLİYESİ HANGİ HALLERDE MÜMKÜNDÜR?

Kiracının tahliyesi, ancak kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinin varlığı hâlinde mümkündür.

Kira ilişkisini sona erdiren sebepler genel olarak iki ana başlıkta incelenebilir:

• Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri

• Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri

Her iki durumda da kira ilişkisinin sona erdirilebilmesi için doğru hukuki yolun izlenmesi gerekir. Kira hukukunda haklı olmak kadar, usulüne uygun hareket etmek de önemlidir.

Bu nedenle tahliye sürecinde süreler, bildirimler, ihtarnameler, icra takipleri ve dava şartları dikkatle değerlendirilmelidir.

KİRAYA VERENİN KONUT VEYA İŞYERİ İHTİYACI

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunduğunu ileri sürerek tahliye talep edebilir.

Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden biri ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır.

Fakat yalnızca “eve ihtiyacım var” denilmesi yeterli değildir. İhtiyacın somut olayın özelliklerine göre ispatlanması gerekir.

Örneğin kiraya verenin gerçekten taşınmaza yerleşme ihtiyacının bulunması, mevcut yaşam veya iş koşullarının bu ihtiyacı desteklemesi ve ihtiyacın samimi olması aranır.

YENİDEN İNŞA, İMAR VEYA ESASLI ONARIM NEDENİYLE TAHLİYE

Kiralanan taşınmazın yeniden inşası, imarı veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu süreçte taşınmazın kullanılması mümkün değilse tahliye gündeme gelebilir.

Ancak her tadilat tahliye sebebi oluşturmaz.

Boya, badana, küçük tamirat, dekorasyon değişikliği veya basit yenileme işlemleri tek başına tahliye sebebi değildir.

Bu nedenle kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için yapılacak işlemin esaslı nitelikte olması ve bu süreçte kiracının taşınmazı kullanmasının mümkün olmaması gerekir.

KİRALANAN TAŞINMAZ SATILIRSA KİRACI ÇIKMAK ZORUNDA MIDIR?

Hayır. Kiralanan taşınmazın satılması, kiracının otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmez.

Yeni malik de mevcut kira sözleşmesiyle bağlıdır.

Başka bir ifadeyle, taşınmazı satın alan kişi sırf malik olduğu için kiracıyı hemen çıkaramaz. “Evi satın aldım, hemen çık” şeklindeki beyanlar tek başına hukuki sonuç doğurmaz.

Ancak yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçekten konut ya da işyeri ihtiyacı bulunduğunu ileri sürerek tahliye sürecini başlatabilir.

Bu durumda yeni malikin kanunda öngörülen süre ve usul kurallarına uygun hareket etmesi gerekir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDİR?

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye isteyebilir.

Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için belirli şartlara uyulması gerekir.

Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından özellikle şu hususlar önemlidir:

• Yazılı şekilde düzenlenmiş olması

• Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması

• Kiralananın tesliminden önce düzenlenmemiş olması

• Tahliye tarihinin belirli olması

Uygulamada tahliye taahhütnameleri oldukça önemli sonuçlar doğurabilir. Özellikle kiracı tarafından imzalanmış boş tarihli ve sonradan doldurulmuş taahhütnameler bakımından Yargıtay içtihatları nedeniyle dikkatli olunması gerekir.

Bu nedenle tahliye taahhüdü imzalanmadan önce belgenin içeriği ve sonuçları dikkatle değerlendirilmelidir.

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

Evet. Kiracının kira bedelini ödememesi, belirli şartlarda tahliye sebebi oluşturabilir.

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, usulüne uygun ihtar veya icra takibi yoluyla tahliye sürecini başlatabilir.

Bu süreçte yalnızca kira borcunun varlığı değil, başvurulan yolun doğru seçilmesi, ödeme süresinin doğru belirlenmesi ve yasal prosedürün eksiksiz uygulanması önemlidir.

Yanlış veya eksik yapılan ihtar ve takipler, tahliye sürecinin uzamasına veya talebin reddedilmesine neden olabilir.

KİRACININ AYNI YERLEŞİM YERİNDE KONUTUNUN BULUNMASI

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa, kiraya veren belirli şartlarla tahliye talep edebilir.

Ancak bu durum da otomatik tahliye anlamına gelmez.

Kiracının aynı bölgede konutunun bulunması, kanunda düzenlenen özel tahliye sebeplerinden biridir. Fakat taşınmazın oturmaya elverişli olup olmadığı, aynı yerleşim yeri sınırları içinde bulunup bulunmadığı ve diğer şartların gerçekleşip gerçekleşmediği somut olaya göre değerlendirilir.

KİRACININ KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli şekilde kullanmakla yükümlüdür.

Taşınmaza kasten zarar verilmesi, kiralananın amacına aykırı kullanılması veya komşular bakımından çekilmez hâle gelen davranışlarda bulunulması hâlinde tahliye süreci gündeme gelebilir.

Ayrıca kira ilişkisinin devamını taraflar için katlanılamaz hâle getiren olağanüstü durumlarda, Türk Borçlar Kanunu m. 331 uyarınca önemli sebeple fesih söz konusu olabilir.

Bu nedenle kiracının yalnızca kira bedelini ödemesi yeterli değildir. Kiralananın sözleşmeye uygun, özenli ve çevreye zarar vermeyecek şekilde kullanılması da kiracının temel yükümlülükleri arasındadır.

SONUÇ

1 yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının kendiliğinden tahliye edileceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı devam etmek isterse sözleşme kural olarak aynı koşullarla uzar.

Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda düzenlenen geçerli bir tahliye sebebinin bulunması gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa veya esaslı onarım, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi, kiracının aynı yerleşim yerinde konutunun bulunması ve kiralananın özenle kullanılmaması gibi durumlarda tahliye süreci gündeme gelebilir.

Ancak her durumda tahliye için doğru hukuki yolun izlenmesi, sürelerin kaçırılmaması ve gerekli usuli işlemlerin eksiksiz yapılması gerekir.

tittle:1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi